[奇观]全国首例！“百岁洋楼”变身养老公寓[35P] [复制链接]

△ 大家的家・天津泰安道城心社区，位于堪称“万国建筑博览会”的天津和平区
天津，1860年开埠，是我国华北地区首个对外通商口岸。同年12月英租界开辟，是天津九国租界中设立最早、发展最繁荣的租界。
洋务运动后，随着城市现代化进程，西方多元文化迅速融入，尤在1920年左右，英租界范围内的五大道迅速扩建高级住宅区，可谓近代历史中天津的第一个黄金年代。
△ 天津九国租界分布图 ©网络图片

大家的家・天津泰安道城心社区（原花园大楼旧址）位于天津市和平区大沽北路176-192号，总建筑面积9321.71平方米。和平区位于天津市区中部，拥有天津市76%的历史风貌建筑和名人故居，五大道地区保留历史风貌建筑小洋楼436栋、各级文物保护单位347处，堪称“万国建筑博览会”。
原建筑“天津维多利亚花园大楼”建成于1934年，是天津英租界时期的标志性建筑，融合欧洲新古典主义与装饰艺术风格；解放后作为天津经信委、建交委的办公大楼；2013年大楼正式挂牌天津市文物保护单位；本次改造前，这栋百年历史的文保建筑已闲置十余年，2024年作为大家的家・天津泰安道城心社区（养老公寓）建成投用，这也是全国首例将文保建筑改造为养老公寓的案例。
△ 项目由始建于1934年的文保建筑花园大楼改建而成

△ 改造后的养老公寓二层公共活动厅

花园大楼，百年摩登掠影
“维多利亚花园大楼中一套美丽的公寓里，公寓可以俯瞰维多利亚花园，由5个巨大的房间，2个浴室和一个大厨房和围封的外廊组成。”
“遍布美丽的家具和贵重的地毯。”
“在起居室内放置着一台天津少有的原尺寸的德国伊巴赫平台钢琴。”
《塔拉索夫传奇：经过中国-从俄罗斯到澳大利亚》节选
“楼上的这个客厅是西式的格局。所有的家具都是欧洲货，许多柜子上和桌子上都摆放着带框子的照片，壁炉一侧有一架钢琴和一台留声机，另一侧是一个很大的柜子，里面摆满了象牙雕刻的工艺品。壁炉上方的墙上挂着一位将军的肖像。”
《租界生活：一个英国人在天津的童年 1918-1936》节选
这些记录在文献中的文字，向我们展现了那个年代的花园大楼和英租界的摩登生活，本次改造正是希望能还原这番百年前的生活场景。

△ 资料中的维多利亚花园及花园大楼旧照 ©网络图片

花园大楼作为天津租界时期的标志性建筑，由美籍传教士丁家立、美国第31任总统胡佛、李鸿章等十二位股东一起创办的外商房地产公司出资兴建，英籍建筑师设计，总建筑面积11308㎡，融合欧洲新古典主义与装饰艺术风格，典型的折衷主义风格建筑，外立面采用红砖与白色石材装饰，因紧邻维多利亚公园而得名“花园大楼”。
△ 曾经胡佛居住的“总统套房”改造而成的养老公寓

大楼建成后因其地段好、交通方便，当年的住户大部分为洋行的高级职员和外国的领事，美国前总统胡佛也曾在此居住，而这间“总统套房”如今被改成养老公寓的居住样板间，房间内还原了井格深顶与欧式吊灯最初的样貌，更通过对壁炉的全新诠释，将过去的繁荣印记重新寄托在新的空间之中。
穿越与叠合，再现昔日风采
将文保建筑改造为养老公寓，这一创新举措在全国尚属首例。
在此之前，花园大楼已经过长达十多年的闲置，尽管其整体外观和建筑结构稳固，但内部则出现了诸多亟待修复的问题，修复改造面临着防潮、防水、污垢处理以及地面整修等多方面的挑战。而改造用作养老公寓，对文保建筑来说，还需要满足包括消防在内的多方面更高的安全标准。
△ 改造前的花园大楼沿街面旧照

△ 改造后的泰安道城心社区沿街界面

△ 改造前后的内部采光天井对比

天津和平区户籍人口中60岁以上老年人占比高达30%，已深度步入老龄化社会；此外，尽管区内已有16家养老机构，但尚无法满足部分老年人对养老服务的需求。为了填补这一市场空白，同时有效利用花园大楼这一闲置资产，和平区民政局牵头对接国内养老连锁机构，最终成功吸引大家保险联手栖城设计团队将这栋代表了百年前摩登生活的公寓大楼改造成如今的“大家的家·天津泰安道城心社区”。
△ 改造后的大家泰安道城心社区2F活动厅一隅

△ 带客厅户型样板间

如何将百年前面向外国人的高级公寓转变成当下面向老年人的公寓，是巨大的设计挑战，同时也是重要的设计出发点与灵感来源。
设计团队对历史文献及项目现场建筑原貌的进行了深入研究。在一众历史文字记录的“维多利亚花园楼”的掠影中，除了公寓精美的建造细节，还包括许多当年的有趣生活细节，而这些渗透在建筑之内的历史生活场景和设计细节，被通过保留、转换、对话的设计手法，得以在新的使用场景之下散发出独特的魅力。
△ 最小化改造: 采用装配式逻辑，对建筑结构破坏降到最低

同时，鉴于建筑在解放后曾用作天津经信委、建交委办公使用，后又经历长年闲置的客观条件，在修复改造的过程中，设计秉持着“最小干预”的原则，修旧如旧。
面对百年建筑的结构局限，同时出于对养老公寓空间功能需求的考虑，设计方案在历史肌理中谨慎处理，结合历史建筑原貌、消防改造规范要求等因素，对建筑的内部空间布局做了系统性的梳理。
冲突与解法
让百年前的建筑与当下的生活碰撞，将天津城历史上最摩登的年代与如今的繁华都市生活叠合，进而产生出微妙的化学反应，这恰是我们设计之初的一番期待。在改造设计中，大量的工作集中在细致而耐心的“微观设计”层面。
△ 养老公寓入口被恢复到L型建筑内折口对接花园的位置

首先是对出入口位置的“恢复”。建筑主入口被从沿街面恢复到了百年前对接花园的老位置，即整栋L型建筑内转角处，在对入住老人的安全和公寓私密性考量的同时，也把“花园”的属性留给了居住者。此外，设计保留了一层大厅商铺和书吧独立的出入口，并将新增的医疗康复服务板块也植入一层空间，在保证管理效率的基础上减少入住老人的束缚感，打开与城市、街道对话的窗口。
△ 拆旧后根据痕迹分析得知建筑入口大门原貌为旋转门

△ 入口改为平开门但保留原建筑旋转门华盖和轨迹外壳

在对主入口大门拆旧后，设计团队根据拆除痕迹分析，推演出此处的建筑历史原貌应为内外华盖形式的旋转门。但考虑养老公寓需要兼顾轮椅、担架老人通行，改造设计将其调整为平开门，但保留原旋转门的华盖和轨迹外壳，通过设计手法，使历史印记成为入口大门一道装饰元素。

△ 改造后的采光天井、连廊、新增楼梯

楼内的两处采光天井在百年间数次改造中一直被忽视，本次设计对这两处内部空间进行了充分利用，把中庭变成长者餐厅和社交客厅，采光拱券被完全还原并变身成为“生活后窗”，建筑原始状态便存在的通道连廊被恢复并改造成“社交阳台”……一套组合下来，拳兼顾了内向和外向不同性格特征居住者的需求。
楼梯也是这次改造中有意思的一个细节。出于对洁污分流、疏散距离和最小化结构破坏三个维度的综合考虑，各专业设计团队反复推敲，最终确定保留建筑内原有主楼梯，并在两端生活区新增步梯及后勤电梯。
被保留的老建筑原主楼梯被设计成充满历史韵味且具备安全保障的社交楼梯。我们鼓励自理老人多走动、多社交，当老友们放缓脚步，上下楼时自然寒暄，楼梯间的每个回眸都与百年前的人影重叠，与时代的残影擦肩而过。
△ “总统套房”变身养老公寓

在居住层面，设计以百年前胡佛居住过的“总统套房”为样板间进行改造，在对原始场地拆除与勘察后发现并还原了套房内的井格深顶与欧式吊灯，并通过对壁炉的重新诠释，将那个时代的繁荣印记重新寄托在新的空间之中，为房间的新主人带来奇妙的体验。
△ 公区地面材质推演

△ 改造后走廊实景
装饰维度上，老建筑遗留的花砖图案元素被重新解读，并转化为对长者友好的地面方块地胶，兼顾历史与实用性。同时，一楼社交大厅从软装角度复原了百年前摩登生活的气息，家具的选择、留声机的还原，以及可随时变化的多功能空间尺度，仿佛令人看到了百年前入住公寓的银行家、政治家们在此举办舞会，杯光斛影间笑谈百万生意。
后记
一座百岁建筑，与城市共历繁华与沉寂，而今在时光的淬炼中重获新生。它不仅是高龄长者的诗意栖居，更以让历史的厚重与现代的舒适交融共生。昔日名流的生活浮影与当下长者的日常生活在此重叠，仿佛一场跨越百年的对话。此间，建筑不再是沉默的见证者，更已成为城市记忆的鲜活载体。
△ 沿街可见书吧和大堂商铺

△ 二楼活动室

△ 一层公共书吧

△ 室内软装小景

作为全国首例文保建筑改建老年公寓，设计旨在探索如何在历史保护建筑与当下生活空间需求之间建立锚点，更探索在城市更新背景下发展高品质老年人居住设施的可能性。设计通过对历史文献的挖掘和建筑特色的还原，巧妙平衡历史保护与功能创新，成功再现花园大楼的昔日辉煌，并同时满足现代养老需求和规范要求。
项目自2024年投用以来，已获得不少入住老人及社会各界的关注与肯定。我们也希望这次有趣的设计尝试能成为文保建筑改造的一类范本，为更多城市更新项目带来新的角度与思路。
图纸
△ 一层平面

△ 二层平面

△ 三层平面

△ 四层平面

△ 五层平面

△ 一层立面

△ 一层立面

△ 二~五层立面

△ 公寓户型平面图

△ 户型天花

项目信息
项目名称：大家的家·天津泰安道城心社区
项目位置：天津市和平区大沽路176-192号
设计面积：9321.71㎡
业主单位：大家城心健康产业发展
室内改造设计：GN栖城设计
设计团队: 管轶群、黄勇、李鹏、孙世瑞、王语琪、孙灵娇、皮思雨、高千然、魏明
软装设计：马莲蓉、陈香含
建筑改造设计：天津大学建筑设计规划研究总院
施工图深化：天津大学建筑设计规划研究总院

全国首例文保建筑转型养老公寓：天津花园大楼的创新实践
2024年8月，天津市和平区泰安道的花园大楼历经闲置十年后，正式转型为高端养老公寓“大家的家·天津泰安道城心社区”，成为全国首例将文保建筑改造为养老机构的案例。这一项目不仅盘活了历史建筑，更填补了区域高端养老服务的空白，为老龄化社会下的城市更新提供了新思路。

花园大楼的历史脉络与改造背景
百年建筑的“前世今生”
历史地位：花园大楼始建于1934年，由英商先农工程股份有限公司开发，曾是洋行高管与外国领事的聚居地，美国前总统胡佛也曾在此居住，2005年被列为天津市文物保护单位。
闲置困境：解放后曾作为政府办公用房，2010年后闲置十余年，虽外观保存完好，但内部存在防潮、防水、地面整修等结构性问题。
转型动因：老龄化需求与资源盘活的双重驱动
人口结构压力：和平区60岁以上老年人占户籍人口30%（14.3万人），进入重度老龄化阶段，高端养老服务供给不足。
政策引导与市场对接：和平区民政局通过“五个一信息推送”策略（区情介绍、政策包、招商信函等），定向对接养老企业，最终引入大家保险集团，投资1.3亿元盘活8948.95平方米闲置资产。
改造亮点：文保修复与适老化设计的融合
修旧如旧：延续历史文脉
古建修复标准：遵循“原汁原味复原”原则，恢复主入口古典风貌、中庭井格深顶及浮雕工艺，保留红砖房的怀旧氛围，让老人重拾时代记忆1。
技术支持：天津大学建筑学院参与方案设计，确保修复工艺符合文保要求。
适老化功能升级
区域    功能配置    服务亮点
一层    会客大厅、医疗服务中心、餐厅、书吧    24小时医务室（全科、中医科）
二层    康乐活动中心（书画室、棋牌室等）    健康档案管理、康复服务
整体设施    无障碍电梯、紧急呼叫系统    智慧养老技术（物联网监测）
运营模式：“城心医养”的高端养老体验
核心定位：区位与服务优势
城心选址：位于天津核心商圈，周边医疗资源密集、交通便利，满足老人“就近医疗、贴近子女、不脱离熟悉生活圈”的需求

服务配比：配备专业医护团队，95%日常医疗需求可在社区内解决，护工与老人配比达1:3。
安全保障：文保建筑的消防创新
火灾风险管控：开展全面风险评估，建立隐患清单与预警机制，通过消防改造提升文保建筑消防安全水平，为全国同类项目提供范本。
社会意义与行业启示
文化传承与民生服务结合：首次实现文保建筑“活态利用”，既保护历史遗产，又解决养老资源短缺问题，获民政部高度评价。
模式可复制性：为城市闲置资产转型提供参考，后续天津多区计划推广“养老综合体+示范食堂”模式，推动养老服务多元化。
该项目的成功落地，标志着我国养老产业在历史文化保护与现代服务融合领域迈出关键一步，为“存量时代”的城市更新提供了极具价值的创新样本。

大家的家·天津泰安道城心社区：历史与现代的完美融合

大家的家·天津泰安道城心社区位于天津市和平区大沽北路176-192号，总建筑面积9321.71平方米。这座社区不仅是一个养老公寓，更是一个历史与现代完美融合的典范。以下是对该社区的详细介绍：

历史背景

天津是中国华北地区首个对外通商口岸，1860年开埠后，英租界迅速发展成为天津九国租界中设立最早、发展最繁荣的租界。大家的家·天津泰安道城心社区所在的和平区，拥有天津市76%的历史风貌建筑和名人故居，堪称“万国建筑博览会”。

原建筑“天津维多利亚花园大楼”建成于1934年，是天津英租界时期的标志性建筑，融合了欧洲新古典主义与装饰艺术风格。解放后，该建筑曾作为天津经信委、建交委的办公大楼，2013年正式挂牌为天津市文物保护单位。2024年，这座百年历史的文保建筑被改造为养老公寓，成为全国首例将文保建筑改造为养老公寓的案例。

建筑特色

花园大楼作为天津租界时期的标志性建筑，由美籍传教士丁家立、美国第31任总统胡佛、李鸿章等十二位股东一起创办的外商房地产公司出资兴建。大楼外立面采用红砖与白色石材装饰，典型的折衷主义风格建筑。

改造后的养老公寓保留了原建筑的许多历史元素，如井格深顶、欧式吊灯和壁炉等。特别是曾为胡佛居住的“总统套房”，如今被改造成养老公寓的居住样板间，房间内还原了百年前的生活场景。

设计理念

将文保建筑改造为养老公寓，这一创新举措在全国尚属首例。设计团队秉持“最小干预”的原则，修旧如旧，同时满足现代养老需求和规范要求。

- 入口设计：建筑主入口被从沿街面恢复到了百年前对接花园的老位置，既保证了入住老人的安全和公寓私密性，又保留了“花园”的属性。
- 采光天井：楼内的两处采光天井被充分利用，变成长者餐厅和社交客厅，采光拱券被完全还原并变身成为“生活后窗”。
- 楼梯设计：保留建筑内原有主楼梯，并在两端生活区新增步梯及后勤电梯，鼓励自理老人多走动、多社交。

服务内容

大家的家·天津泰安道城心社区提供包括医疗服务、护理服务、康复服务、康乐服务、膳食服务和安居服务在内的六大服务体系。社区内的装修设计较好地还原了上个世纪欧式的装修风格，充满古典和艺术的气息。

- 医疗服务：与周边多家医院建立合作关系，社区内设有医疗中心，提供日常的健康监测和医疗服务。
- 康乐服务：通过丰富的文化和娱乐活动，提升长者的生活质量和幸福感。
- 膳食服务：厨师团队具备多年养老餐制作经验和星级酒店从业经验，科学设计营养量化食谱。

社会影响

项目自2024年投用以来，已获得不少入住老人及社会各界的关注与肯定。作为全国首例文保建筑改建老年公寓，设计旨在探索如何在历史保护建筑与当下生活空间需求之间建立锚点，更探索在城市更新背景下发展高品质老年人居住设施的可能性。

这座社区不仅是高龄长者的诗意栖居，更以让历史的厚重与现代的舒适交融共生。昔日名流的生活浮影与当下长者的日常生活在此重叠，仿佛一场跨越百年的对话。此间，建筑不再是沉默的见证者，更已成为城市记忆的鲜活载体。